Algumas características dos imóveis
novos e dos imóveis usados podem combinar mais com um tipo de comprador
ou com outro.
Um imóvel novo pode ser mais indicado para quem tem filhos pequenos e busca uma área de lazer maior, mais segurança e um projeto mais moderno. E um imóvel usado pode ser mais indicado para quem busca espaços mais amplos, uma localização mais central e preços menores.
Um imóvel novo pode ser mais indicado para quem tem filhos pequenos e busca uma área de lazer maior, mais segurança e um projeto mais moderno. E um imóvel usado pode ser mais indicado para quem busca espaços mais amplos, uma localização mais central e preços menores.
Vantagens
Possibilidade de saber exatamente como é o imóvel e o seu ambiente
Saber exatamente como é a iluminação do imóvel, sua vista, seu ambiente
externo e suas dimensões é uma grande vantagem dos imóveis usados e um
dos maiores problemas dos apartamentos
comprados na planta. "Minha preferência é sempre por imóveis antigos
porque o lugar já está estabelecido, você já sabe o padrão do prédio e o
seu funcionamento”, comenta Guilherme Torres, sócio-fundador do
escritório de arquitetura Studio Guilherme Torres.
Muitos compradores preferem os usados porque não querem se arriscar a
comprar um imóvel na planta e se surpreender negativamente na hora da
entrega ao perceber que sua iluminação é péssima, que o seu acabamento
não é como se imaginava ou que o apartamento parece menor do que o
decorado. Por isso, para quem é avesso a surpresas, talvez o imóvel
usado seja a melhor opção.
Entre os usados encontram-se preços menores e mais barganhas
Os preços dos imóveis usados costumam ser menores do que os de imóveis
novos do mesmo tamanho porque o comprador paga um valor mais alto pela
"modernidade” do imóvel recém-lançado ou na planta. Um imóvel antigo que
precisa de algumas melhorias, por exemplo, pode ser uma verdadeira
barganha.
A lógica é parecida com a dos carros. Sabendo encontrar um usado em
boas condições é possível fazer um ótimo negócio, e com o mesmo valor
que seria necessário para a compra de um novo, é possível comprar um
usado com um nível superior.
Além disso, como a compra do usado geralmente é realizada com pessoas físicas, não com construtoras,
o comprador pode encontrar boas oportunidades, seja porque o vendedor é
desinformado e colocou um preço abaixo do valor de mercado, ou porque
ele tem uma dívida, ou vai se mudar do país e precisa vender o imóvel
rapidamente.
"O comprador de imóvel usado pode obter melhores preços e condições de
pagamento porque ele trata diretamente com o proprietário. Se ele não
tem todo dinheiro para pagar à vista, por exemplo, é possível que o
proprietário aguarde que a pessoa obtenha financiamento, o que já não é
tão fácil com a construtora”, afirma o assessor jurídico da Associação
dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito.
Além do custo de aquisição menor, há menos gastos para equipar o imóvel
Ao comprar um imóvel novo, geralmente gasta-se cerca de 20% do valor do imóvel com itens que não são entregues pela construtora,
como iluminação, pisos, aquecimento, etc. Já um imóvel usado costuma
vir com todos os itens básicos e, se não for muito antigo, ou se estiver
bem conservado, ainda pode vir com alguns bônus, como armários
embutidos, espelhos, itens decorativos e cômodos reformados.
Claro que, dependendo das condições, um imóvel usado pode precisar de
uma troca de pisos ou uma pintura, mas ainda assim esses custos podem
ser menores do que os gastos para equipar um imóvel novo que pode vir
sem sistema de aquecimento, chuveiros, box, lâmpadas, spots, lustres,
pisos, janelas e assentos das bacias sanitária.
Espaços amplos
Com o aquecimento do mercado imobiliário
nos últimos anos, muitas construtoras têm desenvolvido projetos de
imóveis mais compactos para aproveitar o momento e vender o maior número
de unidades possível em um único empreendimento. Por esse e outros
motivos, os imóveis mais antigos costumam ter uma área
significativamente maior do que um novo pelo mesmo preço.
"Normalmente, o comprador que busca um apartamento de dois quartos novo
consegue achar um de até 60 m², enquanto um mais antigo de dois
dormitórios vai ter 90 m² e pode sair mais barato” afirma Luiz Calado,
autor do livro "Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande
negócio”.
Segundo o arquiteto Guilherme Torres, além do apartamento usado ser
mais espaçoso, ele tem um pé direito mais alto, normalmente tem janelas
maiores, o que favorece a iluminação, e um acabamento de melhor
qualidade. "Os imóveis novos têm estruturas que ficam muito aquém do seu
valor. E o acabamento muitas vezes é muito inferior ao dos antigos
porque as construtoras têm pensado apenas em vender cada vez mais e
fazem isso de maneira muito irresponsável” opina.
Boa localização
Naturalmente, alguns dos bairros mais disputados na sua cidade são
aqueles que estão completamente adensados. Por isso, muitas
vezes resta aos imóveis novos as regiões mais afastadas, que ainda
possuem espaço para construção justamente porque até o momento não
despertaram tanto interesse. Por isso, geralmente é mais fácil encontrar
imóveis antigos mais bem localizados do que novos.
Desvantagens
Maior chance de problemas com manutenção
Um imóvel usado, sobretudo os que foram construídos há mais de três
décadas, de maneira geral, possuem mais chances de ter algum tipo de
gasto mais elevado de manutenção do que os mais novos.
Um apartamento
usado pode ter mais problemas de infiltração, pode precisar de uma
reforma em seu sistema elétrico para suportar a maior quantidade de
equipamentos usados hoje, ou ainda pode precisar de uma reforma ainda
mais cara, como na estrutura do prédio ou no elevador, o que pode tornar
o condomínio bastante salgado.
Uma dica para evitar este tipo de gasto é contratar um técnico para
fazer uma inspeção que possa ver questões que estão além do aspecto
estético e que são problemas em potencial.
Condomínio mais caro
Ainda que a área de lazer do imóvel antigo seja pior do que a dos
condomínios mais modernos, grosso modo, eles têm condomínios mais caros,
segundo Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação
Administradora de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic).
Isso ocorre porque
o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a
quantidade de unidades do prédio. Então, por mais que um prédio antigo
não tenha área de lazer, se ele tem poucos andares e poucas unidades por
andar, o que é bem comum, poucas pessoas dividirão seus custos.
Anauate explica que, apesar dos itens de lazer serem tidos por muitos
como o principal custo do condomínio, a maior despesa costuma ser com o
quadro de funcionários. Em seguida são as contas de água e energia e só
depois a manutenção do prédio, que inclui custos de conservação de
elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros. "O condomínio mais
antigo pode ter despesas muito carregadas, como a folha de pagamento
dos funcionários que têm salários mais altos por causa do maior tempo de
contrato e a manutenção”, diz.
O diretor da Aabic ressalta, no entanto, que no caso dos
condomínios-clube a maior área de lazer já terá um custo significativo.
Como eles costumam funcionar como verdadeiros clubes, seu quadro de
funcionários e a manutenção podem deixar a taxa condominial mais cara do
que os imóveis antigos com pouquíssimas unidades.
Projetos ultrapassados
Carlos de Azevedo Antunes, sócio-diretor do escritório MCAA Arquitetos
afirma que os projetos de imóveis antigos podem ser maiores, mas muitas
vezes não se adequam a algumas das principais exigências dos compradores
atualmente.
"O preço de um apartamento de 100 m² novo pode ser o mesmo
de um apartamento de um de 140 m² usado, mas muitas vezes ele não está
pronto para as necessidades do comprador. Muitos deles têm poucas vagas
na garagem, não têm terraço e têm poucos dormitórios”, diz.
Ele acrescenta que os projetos de imóveis novos, mesmo sendo menores,
podem agradar mais pelo melhor aproveitamento do espaço. "Um apartamento
antigo pode ter uma área grande, mas eu não sei se isso é vantagem ou
desvantagem. Muitos deles têm quartos de empregados grandes, por
exemplo, e hoje isso já não é mais importante para muitas famílias”,
afirma.
Alguns prédios novos também possuem um design mais moderno, maior
eficiência energética e de consumo de água, mais áreas permeáveis e em
alguns casos até mesmo projetos de geração de energia sustentável e de
reciclagem.
Menor área de lazer
Dependendo do comprador, a área de lazer pode ser um fator muito
relevante para a escolha do imóvel. E na maioria esmagadora dos casos,
os imóveis antigos possuem áreas comuns que deixam muito a desejar em
relação a alguns condomínios de prédios novos. Para quem tem filhos
pequenos, por exemplo, ter uma boa área de lazer no prédio pode até
representar alguma economia, já que não será preciso se associar a um
clube, nem viajar para aproveitar um final de semana de sol.
Fonte: Exame
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